中古マンション購入経験者が語るポイント:半分が賃貸?

マンション購入にあたって、他の住戸の住人も気になるところです。新築マンションの場合は住んでみないとわかりませんが、中古マンションの場合は、ある程度知ることが出来ます。分譲だけど賃貸居住者が多い場合、事前に考えておいた方が良いことが沢山あります。

  • 実は、半分が賃貸だった!!!

分譲マンションだけど、住人の半分は、賃貸だったということがあります。理由は色々あると思いますが、私がリアルに見たり聞いたりしたしたのは、以下のような理由でした。

新築時に売れ残った住戸をデベロッパーが他の不動産会社に売却し、賃貸物件にした
郊外の好立地物件などです。駅前マンションで「新宿まで40分」をセールスポイントに高めの価格設定で販売された物件などです。「新宿まで40分」と言っても、快速と特急をタイミングよく乗り継いで、朝のラッシュの遅延も全く無いという前提です。実態は、良くて60分、帰りは90分は覚悟しないとダメでしょう。そんなわけで、売れ残りも出るのでは無いでしょうか?そのようなマンションは、「完売御礼」となっていても、誰が買ったかがポイントです。好立地なので、地元や近所にお勤めの方々が賃貸で住むにはとても良い物件になります。新築であることを考えれば、賃貸としてはお得感もあります。

マンション投資に熱心な人が多く買った
東京だと都心部と城南地域などの人気エリアに多いです。都心部や城南地域はマンション価格も高く、賃貸需要も多いので普通の分譲マンションを投資として買っている人も多いです。新築購入直後に賃貸に出す人もいれば、1年くらい住んだ後に賃貸に出すという人もいます。また、住み替えの際に、今まで住んでいたマンションを売却するのでは無く、賃貸に出すという人も結構います。新築で買って住宅ローン控除が終わったから次のマンションを買って住み替えようというときに今まで住んでいたマンションを賃貸に出すのです。

  • 何が問題なの?
    • 管理組合の役員が回ってくる頻度が高い
      分譲マンションは、管理組合がマンション運営を行います。この管理組合は、一般の組合員から役員を選出して、日々の小さな運営は役員が担当することになります。ファミリータイプの分譲マンションの多くは、役員になれるのは「そのマンションの所有者、且つ、そのマンションの居住者」になります。投資用物件の場合は異なりますが、多くの分譲ファミリータイプのマンションでは、このように規定されています。そのため、半分が賃貸だと、その賃貸住戸のオーナーは、役員になれません。従って、居住者で持ち回りで役員をやることになるのですが、その頻度が倍になると言うことです。私も以前、30戸程度の小さい分譲マンションに住んでいたのですが、新築購入時は全戸、居住者=所有者でしたが、3年が経過した頃から、徐々に賃貸住戸が多くなり、10年を待たずして居住者=所有者が半分程度になってしまいました。新築入居当初は、「役員は6年に1回くらいやればいいんだな」と思っていたのですが、数年後には、3年に1回くらいやらないといけない状況でした。
    • 意見がまとまらない
      同じマンション所有者でも、居住者と賃貸オーナーでは、マンション管理に対する考え方が全く違います。居住者は、毎日と将来の住環境をより快適にすることを考えます。他方、賃貸オーナーは、マンション価値の向上とコスト削減を考えます。居住者の毎日が快適になることでも、コスト増加に繋がることには反対するのが賃貸オーナーです。
    • 賃貸住民のマナーが悪い
      偏見かも知れませんが、賃貸居住者のマナーは悪いです。特に自転車置き場とゴミ置き場です。私の経験では、賃貸居住者は、自転車置き場の駐輪代を払わずに勝手に駐輪することが多くありました。また、ゴミ捨て場のマナーも悪いことが多かったです。分別をしない、ゴミを置くべき所に置かない(ゴミ置き場のドアを開けて投げ入れるだけ)という輩もいました。そして、いつも管理組合の問題になっていました。